摘要：文章從工程設(shè)計、項目實施等方面簡單闡述了如何對開發(fā)項目進行成本控制和管理。

　　0 引言

　　在市場經(jīng)濟時代，當(dāng)某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現(xiàn)為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當(dāng)基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發(fā)項目的成本控制顯得尤為重要。

　　合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設(shè)計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發(fā)建設(shè)的各個階段成本控制各有其特點，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制應(yīng)有二個關(guān)鍵階段：設(shè)計階段和施工階段。

　　1 項目設(shè)計階段，成本控制的重頭戲

　　項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設(shè)計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟指標，每一項指標都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。整個設(shè)計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。在具體設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：

　　1.1 項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡準確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟合理性和技術(shù)先進性”間的關(guān)系，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。

　　1.2 初步設(shè)計完成后，房開企業(yè)技術(shù)部門要認真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計時將功能分區(qū)相對集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術(shù)經(jīng)濟指標對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工；其次，對修改后的設(shè)計方案要重新進行成本預(yù)算并再與目標成本進行對照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計。

　　1.3 施工圖設(shè)計階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。設(shè)計過程中，有些工程設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量”及設(shè)計期限，沒有更多的考慮設(shè)計對工程建設(shè)成本的重大影響。限制和控制對工程造價影響大的內(nèi)容。實施限額設(shè)計，在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標、設(shè)計變更費用限額指標等對工程造價影響大的內(nèi)容。由其要注意以下幾點：①建筑結(jié)構(gòu)形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。通過進行全面測算比較后選擇混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。②基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎(chǔ)形式、埋置深度，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。③結(jié)構(gòu)配筋量標準不一。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，設(shè)計統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費的。④結(jié)構(gòu)按取大值的方式進行統(tǒng)一標示或作文字簡單說明。

　　2 施工階段是項目成本控制中的另一個關(guān)鍵階段

　　建設(shè)項目的施工階段成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。這一階段對工程造價的影響程度可達10%左右，根據(jù)施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應(yīng)重點加強施工現(xiàn)場的管理，嚴格控制工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān)：

　　2.1 加強合同管理，嚴格控制合同變更 建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。

　　2.2 加強施工現(xiàn)場管理工作 優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，同時盡可能減少設(shè)計變更及嚴格控制現(xiàn)場工程量變更簽證工作。

　　現(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作，許多項目由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度可達10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理。

　　2.2.1 制定嚴格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。

　　2.2.2 簽證內(nèi)容必須與實際相符，要加強現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的工作作風(fēng)，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

　　2.2.3 簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。

　　2.3 切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格關(guān) 工程材料、設(shè)備價格管理是項目成本控制的重點和難點。材料是工程造價的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎(chǔ)。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價格的認證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況，從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，以降低工程造價。

　　控制好以上二個關(guān)鍵階段的同時還應(yīng)正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率，以利降低企業(yè)財務(wù)成本。

　　3 結(jié)束語

　　總之，項目施工階段的成本控制是工程項目成本全過程控制中極其重要的一個環(huán)節(jié)和階段，它與設(shè)計階段的成本控制一起構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的二個關(guān)鍵階段。作為房地產(chǎn)開發(fā)商要時刻具有控制開發(fā)成本的經(jīng)濟頭腦，認真分析對待建設(shè)過程中技術(shù)問題和經(jīng)濟問題，減少或避免建設(shè)資金的浪費。而項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效。